【全球新视野】前4月房地产销售暖意延续，投资信心重塑仍需时日

2023-05-16 19:47:09 来源 : 21世纪经济报道

21世纪经济报道记者李莎北京报道5月16日，国家统计局发布1-4月房地产开发投资和销售数据。

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1-4月商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，降幅收窄；商品房销售额39750亿元，增长8.8%，增幅较1-3月扩大4.7个百分点。4月房地产市场热度有所回落，但同比来看，在去年同期低基数影响下，销售端维持了一季度的回暖态势，呈现弱复苏特征。

销售回暖为房地产行业复苏提供支撑，但暖意仍未传递到开发投资端，房地产市场整体仍处调整期。1-4月，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%，降幅略有扩大。房屋新开工也未现好转迹象，新开工面积同比降幅扩大到21.2%。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华向21世纪经济报道记者表示，改善房地产投资短期需要政策帮扶，缓解房企现金流压力，但更重要的是推动房地产销售持续回暖，改善房企资金链紧张状况，提振发展信心，促进行业良性循环。

随着前期积压需求集中释放之后，房地产市场调整压力增加，但从机构数据来看，上周楼市成交略有回升，销售趋势变化还有待观察，叠加去年低基数影响，5月单月销售同比或继续增长，房地产开发投资和新开工改善还需要时间。

销售同比继续好转

5月16日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办新闻发布会上表示，各地区、各部门坚持房住不炒、因城施策，调整优化住房、信贷等相关政策，满足房地产企业合理融资需求，加大保交楼力度，效果逐步显现。

从销售来看，付凌晖指出，今年以来，房地产市场需求较快释放，商品房销售有所恢复，住宅销售价格环比出现上涨。

一季度商品房销售加速回暖，销售指标明显改善。4月以来，随着前期积压住房需求释放，部分城市市场热度有所下降，市场预期有所下调，但同比来看，全国商品住宅销售继续好转。

1-4月，全国商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，降幅比1-3月收窄1.4个百分点。销售额39750亿元，增长8.8%，增速比1-3月加快4.7个百分点。同期住宅销售面积增长2.7%，住宅销售额增长11.8%，均有所加快。

中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，单月来看，4月全国商品房销售面积、销售金额较3月均出现较明显下降，受去年同期低基数影响，1-4月累计数据同比仍在改善。

从区域看，1-4月东部地区商品房销售面积和销售额同比分别增长5.5%和15.7%，较1-3月增幅分别扩大3.1、6.4个百分点，市场恢复较明显；中部和西部地区销售面积同比仍降，中部地区降幅有所收窄。京津冀、长三角、大湾区等房地产热点市场销售情况总体向好。

从价格看，3月70城房价环比整体呈上涨态势，其中一线城市受购买力较强、需求相对稳定等因素影响，房价走势整体上强于二三线城市。新房价格走势整体强于二手房。中国房地产指数系统百城房价指数显示，4月全国百城新房环比上涨0.02%，涨幅与3月持平，二手房环比下跌0.14%，跌幅较上月扩大0.09个百分点。

进入5月，五一楼市表现平淡，房企推盘积极性整体不高，据克而瑞数据，与4月日均成交额相比较，44城五一假期单日成交额下降64%。

节后市场成交有所反弹，申港证券监测发现，5月6日-13日，30城销售面积同比增加18%，环比提高3个百分点。该机构认为，五一期间单周销售数据下探并不能说明复苏趋势难以维持，仍需观察未来几周数据变动。

在陈文静看来，目前市场预期并不稳固。与此同时，房地产政策环境整体仍处相对宽松期，购房者置业信心偏弱，或加快各地优化房地产政策的节奏，热点城市亦有政策空间。全国来看，在供给支撑下，预计5月新房销售将保持一定规模，叠加去年同期低基数影响，单月同比或继续增长。

开发投资有待改善

“今年前4月全国房地产市场数据有一个重要特点，即销售端的改善并没有传导到供给端指标，尤其是开发投资和新开工等指标。”易居研究院研究总监严跃进说。

1-4月，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%，降幅较1-3月扩大0.4个百分点，其中住宅投资27072亿元，下降4.9%，降幅扩大0.8个百分点。

房企投资信心仍未恢复，新开工意愿偏弱，1-4月房屋新开工面积31220万平方米，下降21.2%，降幅比1-3月扩大2个百分点；住宅施工面积771271万平方米，同比下降5.6%，降势也有所加深。

陈文静认为，房地产开发投资继续下降背后，既有房企普遍采取“以销定产”模式的影响，也折射出企业不得不面对资金承压、土地缩量等现实。

一方面，房企资金状况有所改善，但仍不理想。1-4月房企到位资金45155亿元，同比下降6.4%，降幅较1-3月收窄2.6个百分点。定金及预收款、个人按揭贷款同比增速由负转正，分别增长4.0%及2.5%，自筹资金下降19.4%，降幅有所扩大。据中指监测，4月房企非银融资规模环比下降两成左右，信用债发行放缓。

另一方面，在行业规模下行，库存压力持续高位背景下，大部分重点城市缩减了宅地供应量，房企拿地也比较谨慎。据中指数据，今年1-4月，全国300城共推出宅地规划建筑面积9977万平方米，同比下降38%，成交规划建筑面积7061万平方米，同比下降33%，其中4月单月成交规划建筑面积1876万平方米，同比下降48%。

要推进房地产产业链复苏，开发投资回暖是不可或缺的关键环节，受房地产开发投资下滑影响，1-4月建筑及装潢材料类消费下滑4.5%，4月单月降幅达到11.2%。

周茂华表示，从历史经验看，房地产销售改善往往领先于投资。去年受到多重因素影响，房地产市场整体呈现下行态势，要改善房地产投资，短期需要给予必要政策帮扶，缓解房企现金流压力；但更为重要的是推动房地产销售持续回暖，改善房企资金链紧张状况，提振发展信心，促进房地产行业良性循环。

陈文静预测，短期来看，在房企资金压力较大、销售缓慢修复等因素影响下，二季度开工、投资难现明显改善，预计新开工面积继续下行。受新开工、土地缩量拖累，房地产开发投资额下降态势或延续，但竣工的进一步好转有望对投资带来支撑。不同区域中，东部热点地区房企投资意愿相对较好，短期新开工面积、开发投资额有望继续修复。

付凌晖指出，当前房地产市场整体处于调整期，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需要继续努力。下阶段，随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效、市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。

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